🏠Hisseli Tapu Sahipleri İçin Rehber: Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyuu) Davası ve Satış Süreci

Miras yoluyla kalan veya ortak yatırımla alınan gayrimenkullerde en büyük sorun, paylaşımın nasıl yapılacağıdır. Taraflar anlaşamadığında devreye hukuk girer. Halk arasında “İzale-i Şuyuu” olarak bilinen Ortaklığın Giderilmesi Davası, bu krizin yasal çözüm yoludur.

Peki, mahkeme süreci nasıl işler? Eviniz veya arsanız ihalede nasıl satılır? İşte adım adım süreç.

1. İlk Şart: Önce Arabulucuya Gitmelisiniz

Hemen dava açmak artık mümkün değil. Yasalar gereği, mahkemeye gitmeden önce mutlaka bir Arabulucuya başvurmak zorundasınız.

• Amaç: Mahkemelerin yükünü azaltmak ve tarafların kendi arasında anlaşmasını sağlamak.
• Sonuç: Eğer arabulucuda el sıkışırsanız dava açmaya gerek kalmaz. Anlaşamazsanız, arabulucu “anlaşamama tutanağı” düzenler ve dava yolu açılır.

2. Sulh Hukuk Mahkemesi Süreci

Arabulucuda çözüm bulunamazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi’ne dava açılır. Hakim iki şeye bakar:

1. Aynen Taksim: Mülk fiziksel olarak bölünebilir mi? (Örneğin büyük bir tarla ise bölünebilir.)
2. Satış Suretiyle Paylaşım: Eğer bölünemiyorsa (örneğin bir daire ise), mahkeme mülkün satılmasına ve paranın paylaştırılmasına karar verir.

3. Satış Hazırlığı ve Kritik Süreler (Dikkat!)

Mahkeme “satılsın” kararı verdiğinde dosya Satış Memurluğu’na gider. Burada iki önemli aşama vardır:

A) Mükellefiyetler Listesi (Tapu Kayıtları)

Memurluk, tapu üzerindeki ipotek, haciz veya kira şerhlerini belirler ve size bir liste gönderir.

• ⚠️ Önemli: Bu listeye itiraz süreniz tebliğden itibaren 3 gündür. İtiraz etmezseniz, borçlar ve haklar kabul edilmiş sayılır.

B) Kıymet Takdiri (Evin Değeri Ne Kadar?)

Bilirkişi gelip mülke değer biçer. Rapor size ulaştığında rakamı düşük veya yüksek bulabilirsiniz.

• ⚠️ Önemli: Rapora itiraz süreniz 7 gündür.
• Geçerlilik: Kesinleşen rapor 2 yıl boyunca geçerlidir.

4. İhale ve Açık Artırma Süreci

Değer belirlendi, artık satış zamanı. Eskiden mahkeme koridorlarında yapılan ihaleler artık UYAP E-Satış Portalı üzerinden dijital ortamda yapılıyor.

İhaleye Kimler Katılabilir?

Kural olarak herkes katılabilir. Ancak; eğer tüm hissedarlar yargılama sırasında “aramızda satılsın” diye oybirliği ile karar alırsa, ihaleye dışarıdan kimse giremez. Aksi halde halka açıktır.

Teklif Verme Kuralları

• Teminat: İhaleye girmek için mülk değerinin %10’u kadar nakit teminat yatırılır.
• Başlangıç Fiyatı: İhale, mülkün belirlenen değerinin %50’sinden başlar.
• Kazanan: En yüksek teklifi veren, satış masraflarını da karşılamak şartıyla ihaleyi kazanır.

5. Satış Sonrası ve Tapu Devri

İhaleyi kazandınız diye mülk hemen sizin olmaz.

1. Ödeme: İhale bedelini ödemek için 7 gün süreniz vardır.
2. İhalenin Feshi: Hissedarlar, satışta bir usulsüzlük olduğunu düşünüyorsa 7 gün içinde “İhalenin Feshi Davası” açabilir.
3. Mutlu Son: Dava açılmazsa veya reddedilirse ihale kesinleşir. Tapu, alıcı adına tescil edilir.

Özetle

Ortaklığın giderilmesi davaları, sürelerin (3 gün, 7 gün gibi) çok kritik olduğu teknik süreçlerdir. Bir günü bile kaçırmak hak kaybına neden olabilir. Bu nedenle sürecin uzman bir gayrimenkul danışmanı ve hukukçu desteğiyle yönetilmesi en doğrusudur.

Yasal Uyarı: Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki süreçleriniz için mutlaka bir avukattan profesyonel destek alınız.